不動産投資には物件費用以外にもいろんな経費が必要
不動産投資を始めるには、物件の購入費用だけでなく、さまざまな費用がかかります。
これらの費用を正しく理解し、計画的に資金を準備することが大切です。
初期費用
不動産投資の初期費用には、以下のようなものがあります。
- 物件代金
不動産投資における最大の費用となります。 - 仲介手数料
物件の売買契約を媒介した不動産会社に支払う費用です。
宅地・建物の価格（税抜き価格）200万円以下の場合
税抜き価格×5％
宅地・建物の価格（税抜き価格）200万円超～400万円以下
税抜き価格×4％＋2万円
宅地・建物の価格（税抜き価格）400万円超
税抜き価格×3％＋6万円 - 不動産取得税
不動産を取得した際に課せられる税金です。
固定資産税台帳の登録価格が課税標準となります。
標準税率は4％です。
商業ビル等は4％ですが、土地は3％となります。
詳しいことは不動産屋か役所でお調べください。 - 登録免許税
不動産の所有権を登記する際に課せられる税金です。
課税標準は固定資産税台帳の登録価格です。
所有権保存登記 4％、所有権移転登記 20％、抵当権設定登記 4％
（2023年11月現在） - 不動産保険料
火災や地震などの損害に備える保険料です。
初期費用の相場は、物件の価格や地域によって異なりますが、一般的に物件価格の8～10％程度と言われています。
例えば、物件価格が2,000万円の場合、初期費用は160～200万円となります。
毎月の固定費
不動産投資では、毎月以下のような固定費がかかります。
- ローン返済額
不動産投資で最も大きな固定費となります。
ローン返済額は、物件の価格や借入額、金利によって異なります。 - 管理費
管理会社に支払う費用です。
管理費は、物件の規模や立地・管理内容によって異なりますが
家賃の3％～7％くらいです。 - 修繕費
建物の老朽化や設備の故障などの際にかかる費用です。
修繕費は、物件の築年数や設備の状態によって異なります。
外壁防水や塗替えには多額な費用が掛かる為、毎月予算を少しづつ貯めておくことをお勧めします。 - 固定資産税
不動産を所有している場合に課せられる税金です。
固定資産税は、物件の評価額によって異なります。
1月1日時点で所有者として登記・登録している人に課せられる税金です。
固定資産課税台帳の登録価格×1.4％です。（2023年11月現在）
その他の費用
不動産投資では、上記のほかにも、以下のような費用がかかります。
- 空室時の損失
家賃収入が得られなくなることで発生する費用です。
空室時の損失は、物件の立地や条件によって異なります。 - 入居者募集費用
入居者を募集する際にかかる費用です。
入居者募集費用は、物件の規模や立地によって異なります。
管理会社がポータルサイトに掲載してくれる場合が一番早く決まるような気がします。
不動産会社から募集する前に賃料の1か月分＋消費税を広告料を要求されることが多いです。 - リフォーム費用
建物の改修や設備の更新などにかかる費用です。
リフォーム費用は、物件の築年数や規模によって異なります。
退去があるとクロスやクッションフロアの張替えとなります。
１０年以上住まれている方がいる物件でその方が退去されるときは数十万単位でリフォーム費用がかかる覚悟が必要です。
費用の考え方
不動産投資を始める際には、上記の費用をすべて考慮して、資金計画を立てることが大切です。
また、以下のような点にも注意が必要です。
- 物件の購入価格は、自己資金とローンの割合を検討して決める。
- 毎月の固定費は、家賃収入と比較して無理のない範囲で抑える。
- その他の費用は、予備費として準備しておく。
不動産投資は、長期的な資産運用として行うものです。
そのため、初期費用や毎月の固定費だけでなく、空室時の損失やリフォーム費用などの想定外の費用にも備えておくことが大切です。
まとめ
不動産投資における費用は、物件の購入費用だけでなく、さまざまなものがあります。
これらの費用を正しく理解し、計画的に資金を準備することで、不動産投資の成功に近づくことができます。
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