不動産投資トラブル
不動産投資は、他の投資と比べて比較的高い利回りが期待できるため、近年人気が高まっていますが、リスクも伴い、トラブルが発生するケースも少なくありません。
不動産投資トラブルには、大きく分けて以下の3つの種類があります。
物件に関するトラブル
物件に関するトラブルには、以下のようなケースがあります。
- 物件の瑕疵（欠陥）
物件に本来備わるべき品質や機能が備わっていないことがあっても瑕疵担保責任免責となっていたら結局請求できないので、買う前に見つける以外方法がないのです。
たとえば、壁や床にひび割れがある、設備が故障している、といったケースが考えられます。
物件の瑕疵が原因で入居者が退去した場合、損害賠償請求される可能性があります。
私の場合はリフォームをしてあるから大丈夫と思っていてたのですが、売る為に表面上綺麗に見せているだけで床がぶかぶかしていたり、キッチンの排水が良くなかったりとボロ物件をつかまされ、リフォームし直しということもありました。
しっかり検査したうえで購入することをお勧めします。 - 物件の賃貸借契約に関するトラブル
入居者が家賃を滞納する、入居者が退去を拒否する、といったケースが考えられます。
家賃滞納については、裁判を起こして強制退去させることもできますが、退去を拒否された場合や、荷物を置いたまま失踪されたときには弁護士等にお願いして裁判を起こして権利確定をして退去命令を取得する必要があり、高額な費用がかかる場合があります。 - 物件の購入に関するトラブル
物件の購入に関するトラブルとしては、たとえば、購入した物件が実は抵当権や賃借権などの担保権が設定されていた、といったケースが考えられます。
担保権が設定されている物件を購入した場合、担保権者から担保権の実行を求められる可能性があり、損害が発生する可能性があります。
入居者に関するトラブル
入居者に関するトラブルには、以下のようなケースがあります。
- 家賃滞納
家賃滞納については、前述の通り、裁判を起こして強制退去させることもできます。
家賃滞納したまま荷物を置いて失踪した場合は裁判所へ建物明渡請求裁判を起こして、権利確定させましょう。
その場合どこに逃げているかを確認して期日呼出状を直接受け取ってもらえないと裁判までに行きつかないのでかなり時間がかかります。
調査をしても見つからないときは公示送達申立書を提出して権利確定の裁判の日を待つことになります。 - 退去拒否
退去を拒否された場合は、裁判を起こして退去命令を取得する必要があります。 - 騒音・振動・ゴミの放置
騒音・振動やゴミの放置については、まずは入居者に注意喚起を行います。
注意喚起にもかかわらず改善されない場合は、裁判を起こして損害賠償請求をすることもできます。 - ペット飼育
ペット飼育については、賃貸借契約でペット禁止と定められている場合、入居者はペットを飼育することはできません。
ペットを飼育した場合、契約違反となり、退去請求される可能性があります。
管理に関するトラブル
管理に関するトラブルには、以下のようなケースがあります。
- 管理会社による不誠実な対応
- 管理会社による修繕遅延
- 管理会社による資産運用の失敗
管理会社は、物件の入居者募集や賃貸借契約の締結、家賃の回収、修繕の実施、資産運用などの業務を代行します。
管理会社による不誠実な対応や修繕遅延、資産運用の失敗などがあった場合、損害が発生する可能性があります。
入居者を早く決めようとして大家に言わずに精神疾患で障害者である人を入れようとされたこともあるので入居者についてはちゃんと内容を聞いてから判断するようにしないと一度入居させたら出すのはとても難しいということを踏まえたうえで最終決定をするようにしましょう。
不動産投資トラブルを防ぐためにできること
不動産投資トラブルを防ぐためには、以下のことに注意しましょう。
- 物件の調査を十分に行う
- 賃貸借契約を慎重に結ぶ
- 管理会社を選ぶ際には、信頼できる会社を選ぶ
物件の調査では、物件の瑕疵や賃貸需要などを確認しましょう。
賃貸借契約では、家賃や解約条件など、トラブルになりやすい項目をよく確認しましょう。
管理会社を選ぶ際には、実績や口コミなどを参考に、信頼できる会社を選びましょう。
不動産投資トラブルに遭ったときの対処法
不動産投資トラブルに遭ったときは、以下の対処法が考えられます。
- 当事者同士で話し合い、解決を図る
- 弁護士などの専門家に相談する
- 裁判を起こす
当事者同士で話し合いがうまくいかない場合、弁護士などの専門家に相談しましょう。
弁護士などの専門家は、トラブルの解決のために適切なアドバイスやサポートを提供することができます。
まとめ
不動産投資に関する知識を身につけることも大切です。
不動産投資に関する書籍やセミナーを受講したり、資格をとるなどして正しい知識を身につけましょう。
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