宅建受験の為しばらくブログをお休みしてました。
その間に４棟のボロ戸建てを購入してガッツリリフォーム中です。
戸建４棟まとめ買い
経緯
いつもアットホームと楽待サイトで物件を探すのですが４棟まとめ買いというのを見つけてこれはいけるのでは？と思い飛びついてしまいました。
木造 築８年、築１８年、築２４年、築２４年とボロい割には築浅で４棟で1,600万円はかなり安いと思いますよね？
物件見学に行った日は大雨で室内真っ暗で悪いところもよく見えず、不動産屋さんの腕のいい大工さんが作った家だからかなりお買い得ですとの言葉をつい鵜呑みにして、築浅で大工さんがちゃんと建てた家なら大丈夫だろうと、すっかり信じ切っていました。
４棟とも軒下が割れていたのでもっと疑うべきでした。
でも、築浅なら直すのもたいしたことないと思っていたのです。
ところが簡単ではなくかなり重症的な家だったのです。
雨漏り後や外壁の痛みもあったため1,000万円で指値をしたら1,200万円ならということで法人化して初めての物件でもあるので頑張りますと銀行さんにも言ってもらい買うことにが出来ました。
未登記物件
購入を決めたのが６月で購入できたのが９月末とかなり期間がかかり、銀行さんからもどうなっているのか結構な頻度で電話を頂きこれ以上待つと審査し直しになりますと言われ、不動産屋さんに連絡を入れたら、保存登記がされていない物件で、相続物件だった為、名義変更等に相続人の印鑑等取得に時間が掛かっていたとのこと。
結局、保存登記は私の会社名ですることになりました。
築８年なのにボロ戸建て？ショート動画開始
購入した物件をまずはリフォームしようと思ったのですが、10月の宅建士資格試験の２週間前だったので終わってからとりかかることにしました。
宅建は３回目でやっと合格することができ、４月10日午後から営業することができることに決定しました。
宅建終わってからはそれまで勤めていた会社も辞めてフルコミットすることでやりたいことが山ほどあり、１棟仕上げるのにかなり時間をかけてしまいました。
外壁は流石に業者さんへ頼んだのですが、内装はほとんど自分で直しました。
自分でリフォームしてるところをYouTubeで残そうと思い、築８年なのにボロ戸建？というタイトルでショート動画をUPするようになりました。
リフォーム参考にしたい方はぜひ覗いてみてください。
ボロ戸建投資のメリット
- 初期費用が安い
数百万程度で自己資金で始められることが多く、リスクが少ない。 - 高利回りが狙える
リフォーム後の賃貸経営で利回り１５％以上を達成するケースもある。 - 撤退リスクが低い
初期投資が少額なため、失敗時の経済的ダメージが少なく次の投資に進みやすい。 - 物件選択肢が豊富
空き家率の増加により条件の良い物件を見つけやすい。
ボロ戸建投資のデメリット
- リフォーム費用の不確定性
隠れた劣化やトラブルにより、想定以上の費用がかかる場合がある。 - 融資が受けにくい
資産価格が低いため金融機関からの融資が難しい。 - 賃貸需要の偏り
地方など需要が少ないエリアでは入居者を集めるのが困難。 - 売却困難と維持費負担
再建築不可物件の場合、売却や解体費用で損失を被る可能性もある。
失敗しないためのポイント
- 正確なリフォーム費用の見積もり
建築知識のある専門家と内見し、隠れた問題を見逃さない。 - 賃貸需要の確認
周辺環境や治安、施設状況をチェックして入居者ニーズを把握する。 - 物件探しの工夫
地元不動産会社や空き家バンクを活用して条件に合った物件を探す。
まとめ
ボロ戸建て投資は少額資金で始められる魅力的な手法ですが、高利回りを実現するにはリスク管理と慎重な物件選びが不可欠です。初心者は専門家と連携しながら進めることで、成功への道筋を描きやすくなるでしょう。
不動産投資は簡単に不労所得が得られると思われていますが、利益を残すためにはそれなりの努力が必要です。
自分の出来ることを業者任せにせず、自分でやることでリフォーム費用を抑えることでより多くの利益を得ることができます。
外壁等の劣化は直すのに数百万のお金がかかるので出来るだけ痛みの少ない物件を選ぶようにしたいですね。
これまでアパートや戸建てを買って不動産投資で利益を積み重ねてきました。
この物件はどうだろうと悩むことがあればコメントで相談して頂ければより良い方法を見つける事ができると思いますので聞いて頂ければと思います。
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